Skype-консультация

С изучением документов и скидкой 10% на иск, жалобу, любой процессуальный документ или представительство в судебном заседании Теперь Вы можете задать юристу вопрос прямо из дома или офиса. Не нужно тратить время на дорогу, отпрашиваться с работы, пропускать учебу или отменять планы на выходные

КАК ЭТО РАБОТАЕТ:

Сообщаете, в какое время Вам удобно получить консультацию и номер телефона для связи. Можете прикрепить к заявке фотографии, сканы или скриншоты документов, имеющих отношение к Вашей ситуации. Это позволит наиболее полно и предметно Вас проконсультировать. Разбираться будет именно Ваша ситуация, а не абстрактный вопрос.
После получения Вашего обращения Вам перезвонит юрист, затем на Ваш номер телефона поступит sms с реквизитами, фамилией юриста для оплаты консультации и временем начала консультации.
Стоимость консультации 500 рублей. 
По результатам консультации в случае необходимости на вашу электронную почту будет отправлен иск, жалоба, договор, запрос или иной процессуальный документ со скидкой 10%.
Заполнить форму
http://kvartal-lex.ru/wp-content/themes/kvartal_adaptive

Заказать skype-консультацию

Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения
Заполните поле Заполните поле Заполните поле cЗаполните поле доЗаполните поле Добавить файл « Назад

Изменения в Земельный кодекс 2014-2015 гг. Часть 1. Что нового в образовании и предоставлении участков. Пользование землей без выдела участка, аренда через суд и другое

25.12.2014

Данная статья посвящена обзору  ключевых изменений, внесенных  законом 171-ФЗ в  Земельный кодекс.

  • Все привычные нам права на земельные участки остались в новой редакции кодекса (исключили только пожизненное наследуемое владение). Так земельные участки могут предоставляться в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное пользование (ранее этот вид права назывался в законе безвозмездным срочным пользованием). Также сохраняется и сервитут. Введена новая глава, регламентирующая установление сервитута в отношении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности.
  • Введено интересное правило об использовании государственных или муниципальных земель без предоставления земельных участков. Например, для размещения рекламных конструкций или нестационарных торговых объектов. Раньше для размещения таких объектов необходимо было образовывать земельный участок, ставить его на кадастровый учет и заключать договор аренды.
  • Упразднен порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта и с утверждением акта выбора. Вместо этого теперь орган власти будет утверждать схему расположения земельного участка с последующим предоставлением участка лицу, обратившемуся за утверждением такой схемы, либо в отношении участка будут проводиться торги, если на объявление о предоставлении участка откликнется хотя бы один желающий (ст. 39.11)
  • Теперь подробно установлены случаи, когда государственный или муниципальный участок, разрешенным видом использования которого является строительство зданий, сооружений, можно приобрести в собственность, а когда — только в аренду. В основном для строительства участки будут предоставляться в аренду с торгов.  В собственность можно приобрести участок если на нем расположено здание (сооружение) или если участок предоставляется гражданину на аукционе для личного индивидуального строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства, для крестьянско-фермерского хозяйства (ст.ст. 39.1, 39.18). Кроме этого, в собственность можно оформить участки, для которых предусмотрен порядок предоставления без торгов, случаи такого предоставления указаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
  • Более подробно регламентирован порядок образования земельных участков для целей их приобретения. Статьей 11.3 ЗК РФ определено, что образование земельного участка осуществляется теперь в соответствии с одним из трех документов. Это может быть либо утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (для случаев, когда ранее границы участка не определялись), либо утвержденный проект межевания территории, либо проектная документация на лесной участок.

Схеме расположения земельного участка посвящена отдельная  новая статья  11.10. Она будет интересна тем, кто намерен  приобрести участок, который еще не образован, не поставлен на учет и не включен в состав утвержденного проекта межевания территории.

Раньше для  приобретения участка, границы которого еще не определены, заявитель самостоятельно  подготавливал у кадастровых инженеров схему расположения земельного участка, обращался за ее утверждением в орган власти, если ему не отказывали, получал утвержденную схему, заказывал межевой план и ставил участок на кадастровый учет.

Теперь вопрос утверждения схемы расположения земельного участка получил более четкую регламентацию. Во-первых, в статье 11.10 указано в какой орган и в какой форме подавать схему расположения для ее утверждения, во-вторых, приведен исчерпывающий перечень для отказа в ее утверждении (однако до 1.01.2020 г. в утверждении может быть отказано также по дополнительным основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ, об этом сказано в  п. 29 ст. 34 закона №171-ФЗ), в-третьих, запрещено требовать от заявителя предварительного согласования схемы с иными лицами и органами, либо требовать  предоставления дополнительных документов. В-четвертых,  с учетом иных статей, регулирующих предоставление земельных участков (39.14, 39.15), теперь действует правило, согласно которому  одновременно утверждается и схема расположения земельного участка и принимается  решение о  предварительном согласовании предоставления земельного участка.  Это гарантирует, что участок не предоставят кому-то другому, пока Вы ставите участок на кадастровый учет.

По общему правилу схема и подготавливается и утверждается органом власти, ответственным за распоряжение земельными участками. Однако,  заявители могут сами подготовить такую схему, а орган власти ее только утвердит (схема подготавливается исключительно  органом власти, если участок расположен в населенном пункте или в субъекте Российской Федерации: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе).  Схема подготавливается в электронном виде, но если участок приобретается гражданином без торгов, то можно  подготовить схему и в бумажном варианте (это касается, например, выкупа участка под жилыми домами).

Рисунок1 (1)

 

Рисунок1 (2)

Однако, все-таки в интересах заявителя самостоятельно подготовить схему расположения земельного участка (заказать ее у кадастровых инженеров). Во-первых, это упростит работу чиновника, а, значит, будет меньше желания отказать или затянуть процесс, а во-вторых —  исключит разночтения в понимании того, где должны пройти границы участка.

После утверждения схемы расположения орган власти, утвердивший схему расположения, самостоятельно направляет  такую схему в орган кадастрового учета. Сведения о границах и местоположении участка будут отображаться в  публичной кадастровой карте  в течение двух лет – это срок действия решения об утверждении схемы

  • В целом более прозрачной стала процедура предоставления земельных участков. Введено правило о предварительном согласовании предоставления земельного участка еще до постановки его на кадастровый учет. Решение о таком согласовании одновременно и утверждает схему расположения земельного участка  и является основанием для последующего предоставления земельного участка после постановки его на кадастровый учет. Таким образом, у того, кто  получил решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, появятся гарантии того, что участок не передадут кому-то другому после постановки участка на кадастровый учет. Отказать в предварительном согласовании предоставления участка можно только по основаниям, приведенным в п. 8 ст. 39.15, иные мотивы будут являться незаконными. Стоит помнить, однако, что здесь, как и в случае со схемой расположения земельного участка, органам власти предоставлено право отказать в предварительном согласовании по дополнительным основаниям. Но такие основания должны быть предусмотрены законом соответствующего субъекта РФ (п. 31 ст. 34 закона №171-ФЗ).

Необходимо отметить, что заявка о предварительном согласовании предоставления участка сначала публикуется органом власти, принявшим такое заявление. Если в течение месяца кто-либо изъявит желание приобрести этот участок, то решение о предварительном согласовании предоставления участка не выносится. Вместо этого проводится аукцион по продаже участка или права на заключение договора аренды.

  • В обновленном Земельном кодексе четко установлены случаи бесплатного  предоставления земельных участков (ст. 39.5). Определено, в каких случаях участки предоставляются на торгах, а в каких – без торгов.
  • Важно отметить, что при передаче земельных участков в аренду на торгах размер арендной платы определяется по результатам таких торгов. При этом начальная цена аренды в размере годовой арендной платы определяется либо по результатам оценки, либо в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости участка (п. 14 ст. 39.11). Общий порядок определения размера арендной платы будет устанавливаться теперь  органом власти субъекта Российской Федерации для земель, находящихся в собственности такого субъекта, а также в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена.  В отношении муниципальных земель общий порядок определения размера арендной платы будет утверждаться муниципалитетом.
  • Отказать в предоставлении участка без торгов будет теперь сложнее: в статье 39.16 приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа. И хотя их достаточно много – 25, но придумать что-то новое будет нельзя, отказ по основаниям, не предусмотренным этой статьей, будет незаконным. И опять же здесь действует правило «2020»: до 1.01.2020г. законным будет считаться также отказ по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ.

Статья 39.5 обновленного Земельного кодекса предусматривает следующие случаи бесплатного предоставления земельного участка в собственность:

1) лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

2) религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на земельном участке;

3) если земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в общую собственность членов данной некоммерческой организации;

4) гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства (п.п. 6 п. 2 ст. 39.10 ЗК ФР) при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

5) гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства при условии, что гражданин работает в муниципальном образовании, где предоставлен участок по одной из специальностей, определенных законом субъекта Российской Федерации (п.п. 7 п. 2 ст. 39.10) при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

6) гражданам, имеющим трех и более детей, при установлении законом субъекта Российской Федерации соответствующих случая и порядка предоставления земельных участков в собственность бесплатно;

7) иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;

8) земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

 

По общему правилу земля предоставляется в собственность или аренду на торгах, но есть и исключения (ст. 39.3). Таких случаев 10, так, в собственность без торгов предоставляются участки:

1) образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;

2) образованные из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

3) образованные из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;

4) образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

5)  образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;

6) участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений;

7) участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением органов государственной власти и органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений (бюджетных, казенных, автономных),  казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (ст. 39.9).

8) участки, предоставляемые крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

9) участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

10) гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ. Имеется в виду случай, когда гражданин подал заявление о предоставлении участка, его заявка была опубликована и в течение 30 дней никто не заявил о покупке этого же участка. Если бы кто-то еще  подал заявку на выкуп, то участок предоставлялся бы уже на аукционе.

Земельным кодексом установлено правило, что цена участка, предоставляемого без торгов,  не может быть выше кадастровой стоимости участка или иной стоимости, если она установлена федеральным законом (ст. 39.4)

В аренду без торгов участки предоставляются в 34 случаях с учетом изменений, внесенных законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ  (п. 2 ст. 39.6). Например, без торгов в аренду можно приобрести участки:

1) если участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;

2) если участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;

3) если участок образован в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;

4) если на участке расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

5) если на участке расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, если ранее с собственниками таких объектов уже был заключен договор аренды государственной или муниципальной земли;

6) лицам, у которых участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса (то есть за исключением  органов власти, учреждений (бюджетных, казенных, автономных), казенных предприятий, центров исторического наследия президентов);

7) крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

8) если земельный участок образован в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

9) если гражданин имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, то участок тоже предоставляется без торгов;

10) гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего ЗК РФ, то есть если в течение 30 дней со дня опубликования заявки  таких граждан о приобретении участка никто не изъявит желания приобрести  этот же участок.

11) в случае предоставления земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

12) гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

13) для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;

Без торгов также предоставляются участки на праве безвозмездного пользования и постоянного (бессрочного) пользования. Все случаи такого предоставления, а также лица, имеющие право на такое предоставление указаны в статьях 39.9 и 39.10 ЗК РФ. В основном эти случаи касаются государственных, муниципальных учреждений, казенных предприятий, но и граждане могут получить землю в безвозмездное пользование, например, — в виде служебного надела или по обычному договору, заключенному с другим гражданином или юридическим лицом.

  • В Земельный кодекс теперь введена норма, предоставляющая органам власти право обращаться в суд с требованием о понуждении владельцев зданий, сооружений  заключить договор аренды. Если договор аренды подписан некоторыми владельцами таких объектов, то закон уже прямо обязывает орган власти обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
  • Новшеством является глава V.2 Земельного кодекса. Она предусматривает случаи и порядок обмена государственного или муниципального участка на частный участок. Это возможно в случае изъятия участка для государственных или муниципальных нужд,  или если частный участок  в соответствии с утвержденным проектом планировки или проектом межевания территории предназначен для размещения объекта социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Или если такие объекты уже есть на участке.