Skype-консультация

С изучением документов и скидкой 10% на иск, жалобу, любой процессуальный документ или представительство в судебном заседании Теперь Вы можете задать юристу вопрос прямо из дома или офиса. Не нужно тратить время на дорогу, отпрашиваться с работы, пропускать учебу или отменять планы на выходные

КАК ЭТО РАБОТАЕТ:

Сообщаете, в какое время Вам удобно получить консультацию и номер телефона для связи. Можете прикрепить к заявке фотографии, сканы или скриншоты документов, имеющих отношение к Вашей ситуации. Это позволит наиболее полно и предметно Вас проконсультировать. Разбираться будет именно Ваша ситуация, а не абстрактный вопрос.
После получения Вашего обращения Вам перезвонит юрист, затем на Ваш номер телефона поступит sms с реквизитами, фамилией юриста для оплаты консультации и временем начала консультации.
Стоимость консультации 500 рублей. 
По результатам консультации в случае необходимости на вашу электронную почту будет отправлен иск, жалоба, договор, запрос или иной процессуальный документ со скидкой 10%.
Заполнить форму
http://kvartal-lex.ru/wp-content/themes/kvartal_adaptive

Заказать skype-консультацию

Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения
Заполните поле Заполните поле Заполните поле cЗаполните поле доЗаполните поле Добавить файл « Назад

Оспаривание кадастровой стоимости:Верховный Суд и Кодекс административного судопроизводства упразднили практику Арбитражей.

17.3.2015 снизить кадастровую стоимость

И вновь меняется практика оспаривания кадастровой стоимости. Ранее по устоявшейся арбитражной практике, сформировавшейся  после вынесения постановления Президиума ВАС РФ №913/11 от 28.06.2011г.,  для изменения кадастровой стоимости необходимо было:  подать исковое заявление, приложить к иску отчет оценщика и положительное заключение в отношении такого отчета, выданное саморегулируемой организацией оценщиков. Суды довольно стабильно выносили положительные решения по таким искам. После упразднения Высшего Арбитражного Суда в августе 2014 года  и передачи полномочий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости в суды общей юрисдикции Верховный Суд озвучил  совсем иной подход к изменению кадастровой стоимости. Революционным можно считать определение  от 17.12.2014г.  по делу №91-АПГ14-4, которым Верховный Суд отменил решение суда об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом суд сказал, что в порядке искового производства  кадастровые дела рассматривать нельзя, кроме этого орган кадастрового учета  не должен являться ответчиком.  Кроме того в марте 2015 года принят и вступит в силу 15 сентября 2015 года  Кодекс административного судопроизводства, которым в общих чертах урегулирована процедура  оспаривания кадастровой стоимости. Проанализировав имеющуюся на сегодняшний день практику Верховного Суда и положения Кодекса административного судопроизводства, можно выделить основные моменты, которые теперь следует учитывать при оспаривании кадастровой стоимости.

 

  • Возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости  Верховным Судом все-таки подтверждается, поскольку такая возможность прямо закреплена  п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ. Оспаривание кадастровой стоимости с сентября 2015 года будет осуществлять по правилам Кодекса административного судопроизводства.
  • Дела по изменению кадастровой стоимости до сентября 2015 нельзя решать в исковом производстве. Вместо этого, необходимо рассматривать заявление в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. С сентября 2015 года в суд надо будет подавать административное исковое заявление.
  • Кодексом установлен срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, срок этот составляет  5 (пять) лет с момента внесения оспариваемой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.  Сейчас действует общий трехлетний срок. Однако и среди  владельцев недвижимости, и среди юристов существуют опасения, что суды пока будут применять трехмесячный срок, установленный для оспаривания действий органов власти.  Опасения небезосновательные, поскольку  сама формулировка «оспаривание кадастровой стоимости» наводит на мысль об оспаривании действий органов власти.  Однако, законных оснований для применения трехмесячного срока нет. И вот почему: в определении Верховного Суда от 17.12.2014г.  по делу №91-АПГ14-4 есть ссылка на применение судами ст. 252 ГПК РФ, которая расположена в главе 24 «Оспаривание нормативно-правовых актов». Эта глава не содержит  правила о трехмесячном сроке для обращения в суд. Более того, срок исковой давности вообще не  применяется при оспаривании нормативно-правовых актов . Об этом сказано в п. 1 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №15/18 от 12.11.2001г.  Однако, оспаривание кадастровой стоимости хоть и рассматривается сейчас по правилам гл. 24 ГПК РФ, но  не является оспариванием какого-либо нормативно-правового акта. Исходя из этого, можно  сказать, что будет применяться общий трехлетний срок исковой давности.   С сентября же 2015 года будет действовать прямо установленный законом 5-летний срок.
  • Федеральная кадастровая палата теперь не должна являться  ответчиком.  Из определения  от 17.12.2014г.  по делу №91-АПГ14-4 можно сделать вывод, что  к участию в деле  следует привлекать  орган исполнительной власти, утвердивший результаты оценки  и орган местного самоуправления, устанавливающий земельный налог и являющийся получателем арендной платы в некоторых случаях. Думаю, что  долгое время, пока не сформируется  устойчивая практика,  к участию в деле будут привлекаться Росреестр и оценщики, принимавшие непосредственное участие в проведении оценки. Кстати, Кодекс прямо обязывает привлекать к участию в деле  орган власти, ответственный за проведение кадастровой оценки. Сейчас это — Росреестр.
  • Далее, новый подход Верховного Суда обязывает истца представлять конкретные доказательства нарушения своего права, расчет налогов, степени их увеличения, доказательства того, что таким увеличением нарушаются его права и в чем это конкретно выражается. Более того, Кодекс административного судопроизводства обязывает  административного истца привести в иске требования к административному ответчику и  указать какие нарушения были допущены. Такая постановка вопроса значительно осложняет процесс изменения кадастровой стоимости, потому что снижение кадастровой стоимости не связано с обвинениями органов власти в каких-либо нарушениях, а связано только с иной оценкой — индивидуальной рыночной оценкой участка (или здания). Очевидно, что теперь без творческого подхода к составлению  заявления  будет не обойтись.
  • Усложнился процесс доказывания новой кадастровой стоимости:  если ранее в исковом производстве отчет оценщика и заключение СРО не оспаривались ответчиком, то признавалось, что истец доказал размер рыночной и, соответственно, новой кадастровой стоимости. Теперь суд, в силу рассмотрения дел не в исковом производстве, проявляет больше инициативы и перепроверяет и отчет об оценке, и экспертное заключение на отчет. Например, по делу №75-АПГ14-6  Верховный Суд 04.02.2015г. по ходатайству стороны назначил экспертизу по определению рыночной стоимости участка, самостоятельно определив экспертное учреждение. Практика показывает, что  отчеты оценщиков и  экспертные заключения СРО о соответствии этих отчетов  отметаются судами в качестве  доказательств по нескольким причинам:

—  отчет составлен на дату, когда участок еще не существовал и не был поставлен на кадастровый учет (определение ВС РФ от 04.02.2015г. №81-АПГ-14-132);

суд требует стоимостной экспертизы,  признает  экспертное заключение  на отчет оценщика нормативно-методическим заключением о формальном соответствии отчета требованиям  закона об оценке. В качестве причины отказа приводится несоответствие экспертного заключения и отчета федеральным стандартам оценки (определение ВС РФ от 04.02.2015г. по делу №25-АПГ14-7)

  • Верховный Суд подтвердил право арендатора обращаться в суд за снижением кадастровой стоимости, в том числе, если  договор аренды заключен  между коммерческими  организациями или индивидуальными предпринимателями. Так в определении от 04.02.2015г. №81-АПГ-14-132 Верховный Суд, не соглашаясь с  судом Кемеровской области указал, что «действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору, как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости объекта в размере равной его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды. Право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости арендаторами находится в прямой зависимости от того применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или договора». Теперь при заключении договора аренды стоит включать в договор аренды условие о праве арендатора обращаться в комиссию при Росреестре  и в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Учитывая новые подходы к изменению кадастровой стоимости, можно сделать вывод о том, что при обращении в суд необходимо:

  1. Более тщательно подходить к подготовке  отчета оценщика, так как если при  рассмотрении отчета и экспертного заключения в суде будут выявлены недочеты, то суд посчитает, что отчет не соответствует федеральным стандартам и не может быть принят в качестве доказательства. Например, отметались отчеты и заключения, если в них не были указаны все привлекаемые к оценке и экспертизе лица, если отсутствовало обоснование неприменения затратного метода при оценке, если были использованы при оценке в  качестве объектов-аналогов участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения ( определение от 04.02.2015г. №25-АПГ14-7).
  2. До сентября 2015 года — подавать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а не исковое заявление. после  15 сентября 2015 года в суд нужно идти с административным исковым заявлением. Сейчас вместо истца и ответчика  нужно именовать стороны заявитель и заинтересованные лица. А после 15 сентября 1015 года — административный истец и административный ответчик.
  3. В качестве заинтересованных лиц (административных ответчиков) необходимо привлекать к участию в деле, как минимум, орган исполнительный власти, утвердивший результаты оценки, орган местного самоуправления, Управление Росреестра. Если кадастровая стоимость участка была определена органом кадастрового учета после утверждения  результатов кадастровой оценки, то в качестве заинтересованного лица  привлекать к участию в деле необходимо Федеральную кадастровую палату в лице соответствующего филиала.
  4. Подготовить обоснование того, что завышением кадастровой стоимости нарушаются права. Теперь недостаточно только ссылаться на нарушение права вследствие несоответствия кадастровой стоимости рыночной стоимости.

Несмотря на ужесточение судебной практики, по-моему мнению, не стоит возвращаться к оспариванию  решений и постановлений   об утверждении завышенных результатов кадастровой оценки. Если только эти решения не содержат явных нарушений, конечно же. Попытки такого оспаривания судами пресекались и, несомненно, будут пресекаться.  Метод массовой кадастровой оценки, дающий завышение кадастровой стоимости участков,   на сегодняшний день  суды  признают законным. Поэтому перспективы у такого оспаривания печальны.  К тому же в самом Определении от 17.12.2014г.  по делу №91-АПГ14-4 Верховный Суд  прямо говорит о том, что при выборе способа защиты  надлежащим требованием (по-крайней мере на сегодняшний день) является требование именно об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а не какое-либо оспаривание решений и постановлений. Вот выдержки из Определения: «действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена», «в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости». Таким образом,  установление кадастровой стоимости не обусловлено оспариванием постановления, которым утверждены результаты оценки. П.  3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает самостоятельный механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. Другое дело, что сейчас в судах  явно наметилась тенденция к непринятию отчетов оценщиков и заключений СРО  в качестве  достаточных и достоверных  доказательств. Право на оспаривание кадастровой стоимости осталось, но воспользоваться им стало очень и очень непросто.

Сложно также согласиться с некоторыми предложениями об изменении кадастровой стоимости путем установления кадастровой стоимости,  как юридического факта. В определении от 17.12.2014г.  Верховный Суд прямо указывает, что «кадастровые дела» необходимо рассматривать как дела, возникающие из публичных правоотношений. Этот подход уже воспринят судами, и оснований для изменении кадастровой стоимости в порядке установления юридического факта  суды, по крайней  мере, в ближайшее время  не увидят.